État du marché, situation et qualité du bien en font le prix
Les prix demandés par les vendeurs ne permettent pas de connaître les prix véritablement pratiqués. Mieux vaut se référer aux prix des transactions réellement effectuées.
Connaître le marché
Deux organismes principaux publient régulièrement les prix de l’immobilier : la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) réalise environ une transaction sur trois dans l’ancien, les notaires, passage obligé de toutes les ventes immobilières. L’indice Notaires-Insee est consultable sur les sites Internet de l’Insee et des notaires. Ces chiffres doivent être maniés avec précaution. Ce sont des prix moyens pondérés, enregistrés à des moments différents. Pour les notaires, ces informations sont fournies une fois la vente enregistrée ; pour les agents de la Fnaim, une fois le compromis signé : soit environ au moins 6 mois d’écart. La consultation des agences et des journaux ou sites d’annonces permet de se faire une idée plus précise des prix pratiqués dans un quartier donné.
Évaluer le prix d’un bien
Le prix d’un bien prend en compte son environnement (proximité des écoles, des commerces et des transports) mais également : son exposition et la présence éventuelle d’un vis-à-vis, son étage, la distribution des pièces, les équipements collectifs (ascenseur, gardien, interphone, etc.) et les charges de copropriété, le mode de chauffage, son état d’entretien général (fenêtres, électricité, plomberie, cuisine), la qualité de la construction et l’état de l’immeuble.
Négocier
Actuellement, l’évolution des prix publiée par la Fnaim ou les notaires constitue une indication très utile pour négocier. La baisse du nombre de transactions et l’allongement des délais de vente attestent que les prix se discutent. Seuls les biens parfaitement situés et sans défaut majeur partent vite. Pour les autres, la négociation a aujourd’hui toute sa place. Dans le neuf, on peut ainsi obtenir des réductions importantes sur les derniers biens à vendre d’un programme.
